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权益型抵押型类REITs产品设计及典型案例—浦发大厦银泰保利

来源:http://284287.com 责任编辑:ag88环亚国际 2018-11-19 07:15

  原标题:权益型/抵押型类REITs产品设计及典型案例—浦发大厦/银泰/保利

  国内房地产信托业务起步于 2002 年,随后进入加速发展阶段。2005 年,越秀 REITs 赴港上市成为首只中国 REITs 产品。2014 年,第一只模仿 REITs 架构设计的类 REITs 产品中信启航专项资产管理计划获准发行,开启了中国房地产金融的“类 REITs 时代”。

  截至 2018 年 1 月 31 日,类 REIT 产品呈加速增长态势,累计发行数 31 只,累计发行总额从 2014 年底的 96 亿元增至 2017 年底的 656 亿元,年复合增速高达 89.8%。迄今发行的 31只产品均为类 REITs 产品,国内目前还没有标准 REITs。

  房地产资产证券化经过近 16 年的发展已经初具规模,但市场上还未出现标准 REITs。目前,国内发行标准 REITs 遭遇的主要瓶颈有法律法规不健全、税收政策缺失、监管主体不明确、市场准入门槛高和收入覆盖比例低等问题。

  由于 REITs 的法律条件和市场条件的不成熟而市场需求巨大,国内发行了众多与 REITs相似的类 REITs 产品。类 REITs 产品按照是否持有标的物业分为权益型类 REITs(“过户型”类REITs)和抵押型类 REITs。

  在权益型类 REITs 的交易架构中,利益相关者为投资者、原始权益人、证券公司、资产管理支持计划(SPV1)、私募基金(SPV2)、项目公司(物业持有人)、担保/增信机构和优先收购权人(原始权益人关联企业)。

  抵押型类 REITs 与权益型类 REITs 相似,利益相关者为投资者、原始权益人、证券公司、环亚app下载中传传播学考研专业。资产管理支持计划(SPV1)、信托计划(SPV2)、项目公司(物业持有人)、担保/增信机构和优先收购权人(原始权益人关联企业)。最主要区别是计划中标的物业的所有权未发生转移。

  信托计划向项目公司发放信托贷款,项目公司将标的物业抵押给信托计划,以标的物业经营性收入为偿付利息的收入来源。

  由于法律法规和市场条件限制,类 REITs 设计了诸多特色条款,主要包括:

  恒泰浩睿—海航浦发大厦资产支持专项计划于 2015 年 12 月完成发行,并在上交所固收平台挂牌转让,是上交所首单“类 REITs”项目。

  浦发大厦项目采用“双 SPV 架构”,即资产专项计划通过私募基金间接控制项目公司。在此架构下,基础资产为私募基金份额所有权和委托贷款收益权。产品经理你真的有经理职权吗?。重要参与者有海航实业(原始权益人)、恒泰证券(资管计划管理人)、浦发置业(浦发大厦所有人)、海航资产(项目公司股东)、海航集团(重要担保人)。

  (5) “双 SPV”间接 100%控制浦发大厦,浦发置业无对外负债且账面收入清零。

  根据中诚信证评的现金流压力测试结果,A 类证券可以承受的租金收入跌幅为 19%,B 类证券可以承受的物业资产公允价值跌幅为 19.93%,风险承受能力较强。此外,专项计划还设有提前终止权,进一步加强了抗风险能力。

  北京银泰中心资产支持专项计划于 2016 年 8 月完成发行,项目规模达 75 亿元,是国内首单抵押型类 REITs 和国内单只规模最大的房地产 ABS 项目。

  银泰中心项目同样采用“双 SPV 架构”,即资产专项计划拥有信托计划受益权,信托计划拥有信托贷款债券、项目公司质押权和标的物业抵押权。在此架构下,基础资产为信托受益权和信托贷款债权。重要参与者有中国银泰(原始权益人,担保人)、恒泰证券(资管计划管理人)、银泰置业(浦发大厦所有人)、北京国俊(项目公司第二大股东,担保人)。

  (4)中国银泰、北京国俊向信托计划质押所持银泰置业股权,银泰置业向信托计划抵押标的物业(价值 105 亿元);

  优先 A 类证券由标的物业 EIBTDA 全额覆盖,最大承受下跌幅度 24%。EIBTDA 对优先A 类证券目标覆盖比为 1.30 倍,若覆盖比低于目标值,则触发:(1)增信主体支付保证金,将覆盖比提高至目标值;(2)优先 A 类证券利息加速归集,由年付变为季付。

  正常情景下,扣除对优先 A 类本息兑付后的 EBITDA 余额对优先 B、C 类利息的覆盖倍数为 0.44-0.65,剩余部分由权利维持费补足。

  (三)储架发行类 REITs:中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划

  中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(下称保利项目)于 2017 年 10月获上交所无异议函,将于 6 个月内完成发行,产品总规模 50 亿元。以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,是国内首单央企租赁住房 REITs,也是首单储架发行 REITs,具有里程碑意义。

  保利项目采用与浦发大厦项目相似的 “双 SPV 架构”,即资产专项计划控制私募基金,再通过私募基金股债结合控制项目公司。。在此架构下,基础资产为私募基金份额所有权和委托贷款收益权。重要参与者有保利地产(原始权益人, 项目公司股东,资产优先收购人)、前海开源(资管计划管理人)、各地项目公司(标的物业所有人)、保利集团(担保人,流动性支持机构,证券优先收购人)。

  (3)私募基金向保利地产发放委托贷款,保利地产转让保利瑞驰股份,股债相抵;

  储架发行实现扩募职能:储架发行制度指“一次批准、多次发行”的再融资制度,在当前国内 REITs 均为私募类 REITs 的背景下,储架发行赋予类 REITs 扩大规模的渠道,间接实现了公募 REITs 的扩募职能。

  双层优先回购权:在浦发大厦项目中,海航资产拥有对 B 类证券的优先回购权。保利项目进行了更复杂的设计:保利集团拥有资产专项计划所发行证券的优先回购权,保利地产拥有对项目公司股权、标的物业的回购权。

  注:本文整理自民生证券研究院不动产资产证券化专题系列报告,作者:李锋。如有侵权,请联系后台删除!返回搜狐,查看更多